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【法律評析】淺談租約

2021-01-28 李依玲 美國紐約州律師
 
淺談租約
 
李依玲
美國紐約州律師
銘傳大學財經法系講師
 
租賃契約包含不動產與動產(如設備、機器等)出租。以不動產租賃而言,在國內會審閱到的不動產合約,自然是不動產位於台灣的情況,是故準據法亦是以中華民國台灣法律為準。民法租賃篇的規範是包含了動產與不動產,只是對於不動產規範較多,故一般而言動產租賃條件彈性相對而言就比較大,較多商業條款協商。另外一個原因,當然就是動產合約準據法未必是以中華民國台灣法律,在國外未必有類似於我國民法債各租賃篇詳細規範狀況下,以國外法律為準據法的動產租賃合約,條文規範自然較為詳細。
 
以不動產租賃而言,一般來說,房東如是個人(法律上稱為自然人)提供的租賃契約多半是制式版本,也就是以民法債各租賃篇法條為範本作成,一般市面上文具店都可以買到的租賃合約,或是行政院網頁亦有提供定型化期約可以下載,在日常生活中,一般人與個人房東簽署的租賃合約亦以此種類型為主,這樣的租賃契約書其實需要修改幅度不大,有些法律強制規規範亦不容許修改,是故重點不外乎租賃期間、押金提供幾個月、管理費由誰負擔、可否轉租、是否需原況返還等。惟房東如是專職租賃的企業,或是提供的租賃契約則包含較高程度之客製化條款,其中可能牽涉的情況比較複雜,也許包含有客製化施工期間、租賃物交付等條款磋商研議。
 
此外,在外商進入台灣市場設立分公司或子公司時,首要任務除了需要工商登記服務之外,就是需要招聘人才,以及尋找辦公室。而聘僱人才牽涉到的是勞基法問題,如何將母公司勞動契約與工作規則在地化,聘僱合約部分已有專文討論。此外,就是與當地房東簽署租賃契約。是故,租賃合約應該是對於一般人或是法律專業均不陌生的一個合約類型。
 
既然大家對於這類型的合約都很熟悉,民法債各租賃篇亦提供相當程度的法律規範,租賃契約有什麼值得探討的重點呢?直言之,除非系以租賃為專職之公私企業,租賃契約多半也不會成為一個專門探討的主題。本文借以租賃為專職公司企業在不動產租賃契約中通常著重協商之要點,進行實務上分析討論以供大家參考。

一、租賃物交付  

通常以租賃為專職之公司在租賃物交付部分,除了牽涉到與前一位承租人租約期滿點交問題外,可能還有將租賃物客製化裝潢整修期間問題,關於此點,出租人與承租人通常也會將租賃標的裝潢整修時程表作為合約附件以供雙方遵循參考。然而客製化修繕的費用應由誰哪一方支付,或是如何分攤,遲延責任應由哪一方負責,均應納入討論,以免日後爭議。

二、租金起算起點  

一般來說,出租人都會同意一至三個月的搬遷修繕裝潢期間,這段期間內通常不會計算租金,然有可能修繕期間相當長(例如長達半年),或是修繕區域並非全面,承租人已開始使用部分或大部分租賃標的,造成對於出租人不甚公平的安排(講白話了就是出租人已經同意讓你占便宜了但也不能太過份)。雖然說所有的合約談判都是取決是bargain power,所有的企業也都是希望cost down,然而租賃通常是長久關係,雙方後續於租賃關係中尚有許多合約義務待履行,筆者建議還是儘量秉持公平立場協商出對於雙方都可以接受的安排。

三、押租金  

在一般租賃關係中,押租金通常是兩個月,法律規範與實務操作一致,給付方式為簽約時以現金給付。至於在商務租賃關係中,押租金通常要求較高,可能會到六個月的租金,當然最後達成協議的數字還是經由雙方協商。土地法第99條關於兩個月租金為押金上限的限制,於商用租賃不適用(內政部102年10月3日內授中辦地字第1026038908號函[1])。至於給付方式則可能以現金、台灣銀行本票、或銀行出具的履約保證函等方式為之。

四、違約金  

商務租賃契約違約金通常規定在租賃物延遲給付或返還時。當然租金延遲給付也會有遲延利息加計。是故租賃物延遲給付或返還責任歸屬為哪一方就必須詳加規範。比較概括的方式可以用「可歸責」於哪一分作一個區分,如果能更細部界定為約責任自然是更好。

五、修繕  

租賃標的之修繕以法律規範而言,系出租人之責任(民法429條「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」)然由於商務租賃關係中,通常為了明確界定承租人使用租賃標的應負擔的義務(尤其有許多情況承租人用於工廠使用),雙方亦可於租賃契約中明定,如該等修繕系因承租人人為毀損等緣故由承租人負責。

六、保證人
 
一般租賃契約會為出租人之利益,要求列一位保證人,在商務租賃契約中,有也可能要求將法定代理人列為保證人,當然這要要求通常會被承租人所反對。是故為避免無法如期收到租金,出租人多半提高押租金的額度,以此為因應變通之確保方式。

七、公證  

常見租約於簽署時,因應某一方要求要進行公證,因租賃合約經過公證後,對於承租人交還房屋,給付租金及違約金,出租人返還押租金等事項,不須訴訟就可請求法院強制執行,此即為租賃契約進行公證最主要的目的。因此商用租賃為日後糾紛處理簡潔迅速,多半會進行公證。至於一般租約則或因費用等考量較少為之。
 
以上僅針對租賃契約常見實務要點,進行一個簡單的討論,供大家參考。至於其餘相關的合約一般條款,包含準據法等,可參酌筆者其他文章補充之。