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【法律文章】違章建築被強制執行拍賣查封的救濟 -- 第三人異議之訴

2018-10-11 鄭雨昇 律師
【案例】
小張蓋了一棟華麗的民宿,但是小張為求省事省錢,沒有向主管機關申請建築執照,想當然耳,這棟民宿就是違建。小張為了迎娶美嬌娘籌措婚禮資金,到處借錢,還把民宿賣給大泰,過了一年,小張的債主找上大泰,說要查封大泰所購買的民宿,這個時候大泰怎麼辦呢?
 
【解析】
  • 違章建築無法依地政機關登記移轉所有權
違章建築最常見的是頂樓加蓋違建,頂樓加蓋違建也是房屋買賣契約中常見的標的。雖然違章建築無法至地政事務所登記所有權,但是違章建築仍然為適法之買賣標的,可以合法買賣,而且違章建築買賣之後,出賣人有交付該違章建築之義務。不過違章建築縱然可以買賣,違章建築仍不能豁免於被行政機關強制拆除之可能,此點購買違章建築之人須注意。
違章建築可以經由買賣關係移轉使用權,但所有權並不因此移轉。原因在於民法第759條:「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」之規定。換言之,違章建築之所有權由違章建築之起造人取得,但礙於建物為違章建築,無法登記,因此依上開民法第759條之規定,違章建築起造人因無從登記,故無法處分違章建築之所有權。因此會產生以下情形,出賣人(即起造人)仍擁有所有權,但買受人保有使用權。
 
  • 第三人異議之訴程序與管轄
強制執行法第15條:「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者,得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時,並得以債務人為被告。」此即為第三人異議之訴。
在強制執行程序中,第三人之物可能因為債權人之指封,或無法單就執行標的外表判斷何人為真正所有權人時而法院誤封時,第三人得依強制執行法第15條提起第三人異議之訴作為救濟途徑。
第三人異議之訴被告為強制執行程序之債權人,而管轄法院並非依債權人之住所定之,而是以執行標的之所在法院定之。換言之,查封之違章建物所在地於臺北市中山區,執行債權人住於高雄,第三人應向臺北地方法院起訴,而執行債權人應於臺北地方法院應訴。當執行債務人亦否認第三人之權利時,第三人應就債務人及債權人為共同被告一同起訴。
「強制執行法第十五條,所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者,係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。占有,依民法第九百四十條之規定,不過對於物有事實上管領之力,自不包含在內。」(最高法院44年台上字第721號判例)該判例之意係指得提出第三人異議之訴的權利僅有所有權、典權、留置權、質權等權利人。如果只是占有人,譬如租賃關係之占有人、使用借貸關係之占有人,因為占有並非物權,僅是對於物有事實上管領之力,所以占有人不得依強制執行法第15條提出第三人異議之訴。
 
  • 查封拍賣違建之第三人異議之訴
違章建築既然得合法買賣,當然得為強制執行拍賣之標的。違章建築之所有權為起造人所有,難以移轉,而且由於法院執行處無法如同合法登記建物,有建物登記謄本認定何人為建物之真正所有權人,因此在強制執行上便會產生查封違建所有權人與當前之違建占有人不一樣的問題。
違章建築的強制執行,買受人(或違章建築之真正占有人) 可否救濟,可以區分以下情形:
1. 第三人為受強制執行之債務人,法院誤封:
按「違章建築之房屋,原非債務人所有,而被執行法院誤予查封者,買受人因不能登記,自得代位原有人提起異議之訴,若該房屋為債務人所有,買受人雖買受在先,亦無排除強制執行之權利。」(最高法院48年台上字第209號判例)另外,民法242條:「債務人怠於行使其權利時,債權人因保全債權,得以自己之名義,行使其權利。但專屬於債務人本身者,不在此限。」為代位權之規定。上開判例及民法第242條在這個情形中相當重要。
依上開最高法院48年台上字第209號判例意旨,由於買受人不能登記所有權,為保護買受人,買受人得依買賣契約關係及上開所述之民法第242條代位權,代位行使出賣人(即起造人)之所有權提起強制執行法第15條第三人異議之訴。簡言之,出賣人得代位起造人提出第三人異議之訴,並代位行使所有權排除誤封的狀態。

2. 買受人為受強制執行之債務人:
按「違章建築物雖為地政機關所不許登記,尚非不得以之為交易之標的,原建築人出賣該建築物時,依一般規則,既仍負有交付其物於買受人之義務,則其事後以有不能登記之弱點可乘,又隨時主張所有權為其原始取得,訴請確認,勢無以確保交易之安全,故本院最近見解,認此種情形,即屬所謂無即受確認判決之法律上利益,應予駁回。是其確認所有權存在之訴,既應駁回,則基於所有權而請求撤銷查封,自亦無由准許。」(最高法院50年台上字第1236號判例)簡言之,買受人所購買之違建必須逕受強制執行查封拍賣。最高法院50年台上字第1236號判例之理由在於當違建買受人為債務人,而買受人之債權人對該違建強制執行時,為保護交易安全,不得允許違建之真正所有權人提出第三人異議之訴,以排除買受人之債權人所提強制執行。

3. 起造人為受強制執行之債務人:
起造人(即出賣人)如為債務人,起造人之債權人對買受人所買之違建查封,縱然違建已交由買受人占有,依前開最高法院44年台上字第721號判例之意旨,占有並非適格之權利,因此違建買受人無法依占有提出第三人異議之訴排除強制執行,而債權人得對起造人之違建所有權查封拍賣。然而違建買受人並非無任何救濟途徑,事後,買受人得就違建買賣契約關係訴請起造人(即出賣人)賠償或返還購買違建之價金。
前文的大泰就是此種情形,因此大泰只能任由債權人查封拍賣民宿,之後再去向小張主張買賣契約關係之債務不履行相關規定把買民宿的錢要回來。
 
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